聚焦315共促消費公平 廣東省物業管理行業協會科普物業知識

近年來，隨著市民維權意識的增強，面對物業管理糾紛時如何處理，成為了315期間市民關注的問題之一。在一年一度315國際消費者權益日來臨之際，為維護廣大消費者的合法權益，廣東省物業管理行業協會面向廣大市民，就眾多物業管理糾紛中的典型問題進行解答，引導物業管理行業持續健康發展。

問：業主接了房一直未裝修入住，是否可以不繳納或者少繳納物業費呢？

答：小區的物業服務費主要是公共性服務收費，包括公共設備、設施的日常運行、維修和保養，綠化管理、保安、保潔等，無論業主是否入住，即使房屋空置，也應當繳納相應物業費。

《民法典》第九百四十四條規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。根據《廣東省物業管理條例》規定，業主應按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。

目前，有的物業企業仍然在給業主一定的空置房優惠，這屬于企業自愿，并非法理依據使然。

問：房子質量差，存在墻體開裂、漏水發霉、下水道堵塞等問題，業主可以不交物業費嗎？

答：房屋質量問題不可以拒交物業費，屬于房屋質量問題的墻體裝飾層開裂、漏水、滲水問題，與物業服務不是同一法律關系，交房之前發現的質量問題，可以要求開發商整改。交房之后處在保修期內的，可以要求開發商進行整改。已過保修期的房屋質量問題可以向物業公司反映情況，并由物業公司向房管部門提出維修基金使用申請。

問：小區內臟亂差，業主對物業公司服務不滿意，可以拒交物業費嗎?

答：不能。物業服務企業依據物業服務合同，提供了物業服務，業主就應交納物業費。在合同履行過程中，任何業主不能以“對物業服務企業服務不滿意”或“物業服務企業不到位”為由，而拒交物業費。

如果業主認為物業服務企業沒有履行或沒有全面履行物業服務合同約定的義務，業主可以要求物業服務企業限期整改、采取補救措施或向業主委員會提出訴求等，但不能拒交物業費。如果業主認為物業服務企業的違約行為，給自己造成了損失，可以要求賠償，交物業費和要求賠償損失分別是兩件事，雙方協商不成的情況下，都可以到法院主張自己的權利。

問：在小區內停車被劃傷，物業公司是否應該負責？

答：小區內車輛停放在停車位上被劃傷，物業服務企業是否承擔責任，要看物業服務企業是否依照合同約定履行的相應職責。一般情況，業主交納的車位物業費是車位的物業服務費而不是車輛的保管費，物業服務企業與停車人并沒有形成一個車輛保管法律關系，因此物業服務企業不承擔賠償責任，但如果物業服務企業未履行合同義務，導致車輛受損，應承擔相對應的責任。

業主車輛在小區規定停車區域造成損害的情形，物業企業可協助業主通過協助報警、調取監控錄像、協助尋找證人證物等方式確定責任人。

問：電梯廣告等收益歸誰所有？業主是否有權要求物業公司對這些收益進行透明公開？

答：《民法典》第二百八十二條明確建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。

同時按照《廣東省物業管理條例》電梯廣告收益屬于物業服務企業利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。在沒有約定的情況下，該部分收入按照業主專有部分面積所占比例歸集到公共維修資金。

業主有權要求物業公司公開小區公共收益。《廣東省物業管理條例》物業服務企業、業主委員會應當每半年公布一次公共收益收支情況。物業管理區域百分之二十以上業主書面對公共收益收支提出異議的，可以根據物業服務合同或者管理規約約定或者經業主大會決定后，在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導監督下委托有資質的中介機構進行財務審計，也可以申請物業管理聯席會議協調處理或者依法向人民法院提起訴訟。

問：全體業主、業主委員會和物業公司各有哪些責任和義務？

答：根據《民法典》相關規定，全體業主、業主委員會對物業服務企業進行的公共設施、設備的運行維護、安保、保潔等服務進行監督并提出建議，同時，業主應按照物業服務合同的約定按時交納物業服務費。

依照法定程序成立的業主大會、業主委員會也有權利監督業主和物業使用人遵守業主公約和物業管理制度、聽取物業服務企業關于物業服務合同履行情況和物業維修資金的使用情況的報告以及監督物業服務企業實施物業服務的其他行為。同時，業主委員會也有協助物業服務企業督促業主或物業使用人依約按時交納物業服務費，協調業主、使用人與物業服務企業的關系，協助好物業服務企業做好物業管理工作的宣傳教育等責任。

同樣，物業服務企業有按照國家和本市有關物業管理的技術標準、行業規范以及物業服務合同進行管理，提供專業化的服務、按照合同和有關法律規定向業主或者物業使用人收取物業服務費用、對欠費業主停止約定服務或進行法律訴訟，直至履行交費義務的權利。物業服務企業也應該按照合同提供符合標準的服務，接受全體業主、業委會對物業服務的監督，勸阻物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面規章制度的行為及時向有關行政管理部門報告，做好物業服務區域內的安全防范工作，維護好管理區域的公共秩序，預防安全事故的發生，未經業委會的同意，不得擅自在物業管理區域內從事物業管理相關服務以外的經營活動等義務。